■北京师范大学政府科罚学院 董藩

从全球来看，房地产业在绝大部分国度都是接济产业。这不仅是因为它对 GDP 增长、财政收入和奇迹有着平直且浩瀚的守旧作用，更因以它为中枢形成的绵长、复杂、交互影响的多档次、立体性产业链体系与老本流动在一国经济中占据着计谋地位。房地产商场不仅承载着当代经济运行所需的基础条目——地皮开荒的功能，也提供了房地产这种东谈主类最巨额的、平直占据当代社会资产价值七成以上商品的交游系统，更为科技编削提供了浩瀚而等闲的期骗场景。

1997 年亚洲金融危急后，中国房地产业赢得了较快发展，在多个国民经济发展经营和国度级弥留文献中，都承认了房地产业的接济产业地位。但 2016 年后，因为房价高潮引起的公论冲击以及践诺紧缩性调控政策的需要，国度基本不再强调房地产业的接济产业地位，联系文献也大多掩饰了这种说法，"去房地产化"的倾向特地彰着。

2021 年以来，房地产商场延续颐养，对国民经济变成严重连累。在此布景下，重新参谋房地产的产业性质，细目它对国民经济清闲、健康发展的守旧作用，不仅是果断经济规则和刻下经济风景的需要，也对激动房地产商场"止跌回稳"，进而清闲中国经济有要紧好奇。

一、接济产业的基本含义与特征

接济产业是指在一国经济中占据弥留地位，对国民经济起到弥留守旧作用的产业。它不仅在 GDP 增长、奇迹、财政收入、时刻越过等方面具有权贵孝敬，况兼约略整合进而带动其他行业一都上前发展。接济产业以及由其带动的产业体系的发展，频繁推崇为一国或一个地区经济增长的主要驱能源，对通盘国民经济具备坚毅的辐照和带动效应。左证产业经济学的表面，接济产业在经济发展中阐述着"发动机"作用。基于我的瓦解，接济产业一般应具有如下五个特征：

第一，孝敬度高。接济产业对一国 GDP、财政收入、奇迹、出口收入等弥留经济主义中的大多数，具有平直况兼弥留的孝敬。

第二，带动性强。接济产业的另一个弥留特征等于具有坚毅的"产业关联效应"。左证迈克尔 · 波特（Michael Porter）在《竞争上风》一书中建议的"钻石模子"表面，一个产业的发展约略通过供应链和产业链的联动带动联系行业，如基础设施、原材料和时刻服务行业的发展。

第三，老本需求大。大部分接济产业推崇为老本密集型行业，对地皮、机械、建筑和研发等方面会产生较强的投资拉动作用。

第四，对奇迹影响大。接济产业不仅波及自身的坐褥、服务、销售等多个步骤，又通过居品坐褥和时刻研发、守旧、期骗，形成多档次、杂乱、绵长的产业链协同运转体系。这不仅意味着自身对劳能源产生的平直需求，也使通盘产业链协同运转体系产生了大都不同的奇迹岗亭，从而创造出繁多平直和障碍的奇迹契机。

第五，清闲性与抗风险智商强。接济产业频繁具有较强的清闲性和抗风险智商，约略在经济波动中保持相对正经状态。在好意思国次贷危急时间，科技产业就通过编削步履，收尾自我开荒，使好意思国经济得以赶快复苏，推崇出接济产业对贵重经济始终健康发展的功能。

二、房地产业行为接济产业对经济发展的要紧影响

东谈主类经济步履辘集于城镇区域以来，城镇地皮与房屋便成为社会资产的主要载体。参加当代社会后，房地产业的商场化、商品化进度进一步提高，其地位也越来越弥留，已透澈稳妥接济产业的特征，并对国民经济延续阐述着要道而清闲的影响。

早先，房地产业对 GDP 产出孝敬浩瀚。这小数众人都认同，但孝敬率该奈何规画呢？频繁平直按照增多值（房地产行业平直坐褥的价值）规画，但这很不科学，还必须斟酌它对关联的多档次、网状、立体产业链的整合与带动作用，即投资乘数效应。因列国房地产产业链的完备进度远隔浩瀚，该乘数效应简直不好规画。举例，中国内地建材产业体系发达、完备，房地产业对它的乘数效应很大；而在新加坡、新西兰及香港这些国度和地区，建材坐褥步履很少，以至险些不存在，房地产业对建材业的乘数效应就很弱。因此，众人看到的房地产业对 GDP 的孝敬率，都是只斟酌了房地产业增多值，被严重低估的。尽管如斯，在大多数国度，其孝敬率仍处于各产业前三名。以疫情之前、处于清闲增长状态的 2019 年为例，好意思国、英国、加拿大、澳大利亚房地产业的孝敬率永诀约为 13%、11%、12%、13%，其中在好意思国名顺次一，高于制造业（11%）和金融保障业（7.8%），英、加、澳三国房地产业的产业孝敬率也都排在前三位中。

其次，房地产业的发展也带动起浩瀚的老本需求。据会聚国一项统计，自 1976 年以来，年度顶用于建造房屋的投资占 GDP 的比率，列国一般处于 6%～12% 之间，新加坡以至高达 12%～26%；所形成的固定资产占同时形成的固定资产总值的 50% 以上，其顶用于住宅建设的投资一般占 GDP 的 3%～8%，占固定资产形成总值的 20%～30%。在好意思国，房地产投资占 GDP 的比率频繁年份大致在 13%~14%%。加、澳、英三国的房地产投资占 GDP 的比率也相对较高，加拿大在近期的房地产投资飞扬中，仅其中的住宅投资占 GDP 的比率就在 9% 以上。跟着东谈主口增长及需求增多，该比值还会上升。在中国，房地产投资占 GDP 的比率曾始终处于 15%~20% 之间。但近期受调控影响，呈现低迷状态。从微不雅上看，与一般商品比较，房地产不仅单价高，况兼总价数额大。以中国为例，从单价来看，每平方米地皮或房屋的价钱，少则千元，多则几万元、十几万元，繁荣地段贸易地产常有"寸土寸金"之说。从总价上看，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建安工程造价就高达几百万元至上千万元，上亿元的也百鸟争鸣。在中国，一些城市详细体的投资界限常高达几十亿元以至上百亿元。浩瀚的投资界限使得房地产业成为典型的老本密集型产业。

再次，房地产业超强的产业关联性生息出超强的奇迹创造力。中国咫尺有万般房地产联系企业约 220 万家，若平均每家有 10 东谈主奇迹，就达 2200 万东谈主。更弥留的是，房地产业与建筑、建材、金融、商贸、家居装修、物业科罚、旅游货仓、教学、健康医疗、文化文娱、物发配送、科技等行业，通过前向、后向和侧向关联，设立起绵长、复杂、立体性的产业关联聚集，而这些行业各自又包含着复杂的产业链聚集，都可细分红好多行业，波及繁多企业和经济步履，劳能源需求浩瀚。这种复杂、致密、立体的产业单干及互助运转体系，创造出大都、多专科、多工种、多档次的奇迹契机，推断在中国波及上亿个奇迹岗亭，由此不难瓦解房地产业用工与通盘奇迹商场之间"一荣俱荣、一损俱损"关系。

终末，房地产联系税收谢世界主要国度都是财政收入的弥留开始。这些国度的房地产开荒、经营都波及企业税，近似于中国房地产开荒公司、代理公司、运筹帷幄公司等交纳的多样税收，但房地产税收更大部分是个东谈主与企业在交游、持有房地产时交纳的税收。在好意思国，场地政府依赖持有步骤的房地产税来守旧民众服务开支，该税种的征收按市值规画，税率因州和城市而不同，大致在 0.5%~2% 之间。房地产转让时，部分州和城市需交纳转让税，税率在 0.1%~2% 之间。出售投资性物业时，需支付老本利得税，最高税率约为 20%。部分州仅对房地产税的依赖度就高达 50%。与房地产关系的交游与持有税收，在英国包括中央政府收取的印花税、老本利得税、升值税以及场地政府征收市政税；在加拿大包括房地产转让税、老本利得税和财产税；在澳大利亚则包括印花税、老本利得税和地皮税。这些税种的含义、税率和规画步骤在列国各不疏浚，但整个征缴数目都很大，是场地财政的最主要开始。

从多个角度均能推导出房地产业具有接济产业地位这一论断。详细来看，在包括中国在内的险些整个商场化国度，房地产业不仅在 GDP、奇迹和财政收入方面孝敬率先，亦然形成住户资产的主要开始，还通过带动产业链发展进一步守旧着国民经济运行。在国度经济安全和社会清闲科罚中，与房地产商场关系的调控和科罚事务从来都是极其弥留的职责。

三、中国需要房地产业行为接济产业，赓续始终、清闲、健康发展

20 世纪 90 年代末"亚洲金融危急"之后，中国房地产业在界限上赢得了快速发展。在大致 20 年的时分里，它总体上处于供需两旺的状态，推崇出接济产业的明确地位和全面特征，极大改善了全民的居住条目和全社会的办公、贸易条目。但由于房价高潮带来了公论压力，国度对房地产业的调控也不断强化，民间和学术界对其接济产业地位也出现了锋利的辩说倾向，"接济产业"的提法在文献中隐没了。表面与履行都已证明，房地产业咫尺依然中国的接济产业，中国经济也需要它守旧着赓续清闲、健康、可延续发展。

第一，从提振经济增长和清闲社会纪律方面看，需要房地产业赓续阐述守旧作用。

房地产业通过绵长、复杂、多档次、立体化的产业链聚集，把通盘国民经济从不同档次、不同角度深度勾连、嵌合在一都。从这个好奇上说，房地产业决定着国民经济的清闲性和发展质地。在闲居状态下，房地产业孝敬浩瀚，从前些年商场清闲发展时期的情况看，房地产业创造出上亿的平直、障碍奇迹契机和 65% 独揽的场地本级财政收入，以及决定着 30%-40% 的 GDP 的收尾（包含乘数效应的影响）。当房地产投资与交游暴跌时，影响的不仅是行业本人，还通过产业关联，把通盘国民经济拖入窘境，GDP 产出大幅松开，全社会可能因舒适、收入下降、债务增多而堕入不清闲状态。近几年房地产商场的颤动与宏不雅经济景气度的衰减，充分考证了"房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰"的兴味——这亦然被世界列国发展履行充分证明的经济规则。从中国咫尺的情况看，惟有房地产商场不成有用还原、健康发展，好多东谈主就找不到职责，并通过产业关联，使更多东谈主失去职责或收入下降，多样违聚集增多，信贷质地会下降，经济纪律受到恫吓，次序会恶化，民间纠纷与毁坏会大都增多。是以，莫得房地产开荒与交游纪律的还原，保不住高超的经济与社会纪律。

第二，从清闲资产价值和还原民众信心角度，需要房地产业赓续阐述提郁勃用。

从资产积贮看，许多国度房地产价值占该国总资产的一半独揽或更高。英国曾有一项拜谒推断，房地产价值占该国总资产的比率高达 73.2%。在中国，从家庭来看，房地产价值大致占家庭资产的 7 成独揽。从全社会看，以房价尚算清闲的 2021 年的数据推算，世界商品房销售均价为 10139 元 / 平方米，商品房交游面积 179433 万平方米，仅此一项曩昔交游对应的财产量就达约 18.19 万亿元。若把存量房都折价规画，世界房产资产界限至少有三四百万亿。世界城市与建制镇中未建造房屋的地皮的价值还未包括在内。对这样基础性、巨量的资产，其价钱涨跌不仅对政府的财政收入影响权贵，况兼对民众心态、投资与铺张支拨和社会纪律也具有要紧影响：价钱高潮会带来"资产效应"，业主的净资产增多，投资与铺张信心会增强，家庭支拨上升，全社会的交游增多，进而对经济增长起到促进作用。反之，价钱下落则可能导致"资产缩水"，以至激发焦灼性抛售。业主会减少投资与铺张，商场气象进一步恶化。当房产是家庭主要资产时，在舒适、收入下降但还必须还月供的条目下，业主可能堕入活命窘境以至信心崩溃。是以，从清闲资产价值和进步民众信心角度看，确保房地产业清闲、健康发展，十分必要。

第三，惟有经济存在波动，就需要践诺宏不雅调控，而房地产业则是调控的弥留效用点。

房地产业是老本密集型产业，且通过前向、后向和侧向关联，设立起绵长、复杂、立体化的产业链聚集，对 GDP 增长、奇迹和财政收入的影响权贵。一般说来，房地产业清闲增永劫，通盘国民经济增长也会比较清闲、健康；当房地产业快速增永劫，不时产生较强的"乘数效应"，使经济呈现茂密欢腾；反之，若房地产商场下行，则会加剧经济下行压力。因此，房地产业也就有了经济"清闲器"与"加快器"的功能，成为宏不雅调控的弥留抓手和效用点。20 世纪 70 年代开动，好意思国就通过低利率等政策激动房地产商场茂密，从而改善了奇迹与经济气象。但未把执好节拍，在 2008 年，由于按揭政策过松和次级贷款证券化等原因，激发了全球金融危急。而而后好意思国按揭贷款政策的收紧，又变成了房地产商场的零落，进而连累了经济的还原。此次金融危急也波及中国，但中国通过颐养财政政策和货币政策，刺激房地产交游和投资增长，有用扭转了经济下行趋势。这证据房地产政策在短期内对经济具有权贵延长与松开作用，必需科学、天真把执。在今后的经济调控中，越过是振兴经济时，仍需要房地产业行为效用点，阐述弥留作用。

基于表面分析、行业发展气象和咫尺楼市的情况，还可从更多角度敷陈中国房地产业的接济地位具有始终性这个判断。有些东谈主以为中国的房地产供给已阔气，有些东谈主以为中国的城市化历程已趋于戒指，还有些东谈主以为中国的东谈主均居住面积已达到发达国度的天花板水平，从需求上难以守旧房地产业赓续发展，因此，房地产业的接济产业地位已丢脸管。房地产业简直不会再像岑岭时期那样发展，但结构性的短少需求、改善性需乞降城市更新改良步履仍然存在，对应的投资需求仍很大。

（此文刊于中国房地产报 11 月 18 日 11 版 包袱裁剪 苏志勇）开云kaiyun官方网站